Última actualización: abril de 2026
Tienes un piso o una casa que te gustaría alquilar como vivienda turística amueblada en Airbnb o Abritel. A simple vista, el proyecto parece sencillo: unas cuantas fotos, un calendario disponible y las reservas empiezan a llegar. Pero el alquiler turístico se comporta como un iceberg: la reserva que ves en la aplicación es apenas la punta, y debajo de cada noche vendida hay una declaración en el ayuntamiento que presentar, un número SIRET que tramitar, un régimen fiscal que elegir entre micro-BIC y régimen real, cotizaciones sociales o cargas sociales que pagar, una tasa turística que recaudar y, desde hace poco, un certificado de eficiencia energética (DPE) que aportar. Basta con saltarse un eslabón de esta cadena para que la multa alcance los 10.000 euros.
El marco normativo, además, ha cambiado de arriba abajo. La ley Le Meur, en vigor desde finales de 2024, recortó la deducción del micro-BIC para los alojamientos turísticos no clasificados: del 50 % se pasa al 30 %, con un techo de ingresos que baja hasta los 15.000 euros. Para los clasificados, la deducción pasó del 71 % al 50 %, y el antiguo bonus del 21 % en zona rural desapareció sencillamente del mapa. En paralelo, la LFSS de 2026 —la ley de financiación de la Seguridad Social francesa— elevó las cargas sociales del 17,2 % al 18,6 % sobre los ingresos de inversión, un golpe directo para los arrendadores con estatuto LMNP y menos de 23.000 euros de ingresos anuales. Lo que te quedaba en el bolsillo hace dos años, y con ello la rentabilidad real de tu inversión, ya no se parece en nada a lo que queda hoy.
El problema es que muchos propietarios se lanzan a alquilar sin calibrar el efecto de estas reformas. Todavía hay quien ignora que el estatuto LMP se activa por sí solo en cuanto se cumplen las dos condiciones previstas, o quien confunde las cargas sociales con las cotizaciones del régimen de autónomos (SSI): dos mecanismos que no afectan a los mismos perfiles y cuyo coste tampoco tiene nada que ver.
Esta guía recorre todo el camino desde el principio: la definición legal del alojamiento turístico amueblado, los trámites administrativos obligatorios según tu municipio, el proceso completo para conseguir el número SIRET, la elección entre micro-BIC y régimen real con simulaciones con cifras, la fiscalidad de las plusvalías (incluida la reintegración de las amortizaciones del LMNP desde 2025), las cotizaciones sociales, la CFE, la tasa turística y el IVA. El objetivo: que sepas con exactitud en qué punto estás, cuánto debes y cómo optimizar todo lo que admita optimización.
Índice de Contenidos
- 1. ¿Qué es exactamente una vivienda turística amueblada y por qué no es un simple alquiler en Airbnb?
- La ley Le Meur y el nuevo marco normativo: qué cambia en 2026
- SIRET, estatuto LMNP o LMP: el proceso de registro paso a paso
- Plusvalías y amortizaciones al vender: la letra pequeña de la reventa
- 6. Gravámenes sociales o cotizaciones de autónomos: el umbral de los 23.000 euros que lo cambia todo
- Preguntas Frecuentes
- El recorte de las ventajas fiscales
- Registro previo y control de los anuncios
- La frontera con la actividad hotelera se difumina
- 3.1 Cómo obtener el SIRET: formulario, organismo y ventanilla única
- 3.2 LMNP o LMP: las dos condiciones acumulativas que deciden tu estatuto
- 3.3 LMNP frente a LMP: las 8 diferencias que lo cambian todo
- 3.4 Declaración de ingresos y pérdida de la ventaja del OGA
- Cómo calcular la ganancia patrimonial en una reventa
- Veamos el efecto con un ejemplo en cifras
- Estrategias legales para reducir la factura fiscal de la venta
- 6.1 Ingresos inferiores a 23.000 euros: un gravamen social del 18,6 % (Ley de Financiación de la Seguridad Social de 2026)
- 6.2 Ingresos de 23.000 euros o superiores: cotizaciones de autónomos y límites del micro-social
- 6.3 El umbral de los 23.000 euros: ¿conviene quedarse por debajo?
1. ¿Qué es exactamente una vivienda turística amueblada y por qué no es un simple alquiler en Airbnb?
La ley Le Meur y el nuevo marco normativo: qué cambia en 2026
Si llevas unos años gestionando una vivienda turística amueblada, 2026 es el año en que vas a notar el cambio de ciclo. El grifo de las ventajas fiscales se va cerrando poco a poco y, en su lugar, llega un marco mucho más exigente en materia de registros, autorizaciones y control de los anuncios. La referencia en Europa es la ley Le Meur, aprobada en Francia a finales de 2024, cuyos efectos se notan de lleno en la declaración que se presenta en 2026.
La idea de fondo es sencilla: las administraciones quieren frenar el alquiler exprés para proteger el parque de vivienda residencial y equilibrar la competencia con el sector hotelero. El resultado es una ecuación que ya no sale para todo el mundo: menos rebajas fiscales, más trámites y sanciones más disuasorias. Antes de tomar cualquier decisión sobre tu inmueble, conviene entender bien cada pieza del tablero.
- Recorte de las rebajas fiscales en el régimen simplificado de los alojamientos amueblados.
- Registro previo obligatorio y número de inscripción exigible en cada anuncio.
- Más margen para los ayuntamientos: autorizaciones de cambio de uso y límites de noches en zonas tensionadas.
- Control directo de las plataformas, que deberán retirar los anuncios sin acreditar.
- Una frontera más estrecha con la actividad hotelera, con IVA cuando se cruza.
El recorte de las ventajas fiscales
El golpe más duro llega por la vía fiscal. En Francia, el régimen simplificado de los alojamientos amueblados permitía hasta ahora descontar automáticamente un porcentaje muy alto de los ingresos, con un techo de 77.700 euros en el caso de los alojamientos con clasificación turística. Desde las rentas de 2025, que se declaran en 2026, la rebaja cae al 50% con un límite de 15.000 euros, y al 30% con un techo de 7.700 euros para los alojamientos que no están clasificados.
Pongamos números para verlo claro: un propietario que ingrese 20.000 euros con un alojamiento clasificado pasaba de tributar por unos 5.800 euros a hacerlo por 10.000. La diferencia no es poca cosa, y si tus ingresos superan el nuevo techo, el régimen simplificado deja de estar disponible y tendrás que pasar al régimen general, descontando tus gastos reales uno a uno. En España la tendencia apunta en la misma dirección: las reducciones del IRPF del alquiler solo amparan la vivienda destinada a uso residencial, las estancias cortas con servicios propios de hotel se consideran actividad económica y, desde hace unos años, las plataformas informan a Hacienda de lo que cobras sus anfitriones.
Registro previo y control de los anuncios
La segunda pata del nuevo marco es administrativa. La ley Le Meur extiende a todo el país la obligación de inscribir cada alojamiento en un registro previo y da a los municipios más capacidad para exigir autorizaciones de cambio de uso allí donde el mercado de la vivienda está tensionado. El clásico límite de 120 noches al año cuando se alquila la propia residencia habitual se mantiene, pero ahora con un control mucho más fino de lo que publican los anfitriones.
Las plataformas también quedan en el punto de mira: deberán comprobar que cada anuncio dispone de su número de registro y retirar los que no lo acrediten. En España la lógica es parecida: a finales de 2024 se aprobó un censo nacional de viviendas de uso turístico, al que las plataformas deberán someter sus listados, y varias comunidades autónomas ya exigen licencia previa. El coladero de hace unos años se ha convertido en un embudo: si tu anuncio no está en regla, desaparece de la vitrina.
La frontera con la actividad hotelera se difumina
El tercer cambio afecta a la línea que separa el alquiler amueblado de la hotelería. La ley francesa rebajó de tres a dos el número de servicios típicos de hotel (recepción, limpieza, ropa de cama o desayuno) que activan la consideración de para-hotelería. Quien entra en ese terreno debe facturar con IVA, algo que recorta el margen de forma notable y obliga a replantear los precios.
La lección sirve para cualquier mercado: cuanto más parecido a un hotel sea tu servicio, más cerca estarás de un tratamiento fiscal y laboral más duro. Si te limitas a ceder la vivienda amueblada sin servicios añadidos, la actividad se parece a un alquiler clásico; si ofreces desayuno, limpieza diaria y atención al huésped, asume que el negocio cambia de categoría y ajusta tu presupuesto en consecuencia.
Ninguno de estos cambios obliga a tirar la toalla, pero sí a recalcular la rentabilidad con otro lápiz: ingresos netos, gastos reales, trámites y riesgo de sanción entran ahora en la misma operación. En 2026, la buena planificación económica de tu inmueble pesa tanto como la propia ubicación del piso.
SIRET, estatuto LMNP o LMP: el proceso de registro paso a paso
3. SIRET, estatuto LMNP o LMP: cómo dar de alta tu vivienda turística amueblada
El marco jurídico ya está sobre la mesa: obligaciones, autorizaciones y límites de la explotación. Queda el papeleo que decide todo lo demás: cómo inscribirte y qué estatuto fiscal corresponde a tu caso. El trámite parece inocuo, pero sus consecuencias pesan y mucho. El formulario que rellenas, el organismo al que acudes y, sobre todo, tu condición de LMNP (arrendador de amueblado no profesional) o LMP (arrendador de amueblado profesional) determinan tu régimen de cotizaciones, el tratamiento de los déficits, la fiscalidad de la ganancia patrimonial en caso de venta y tu exposición al IFI, el impuesto francés sobre el patrimonio inmobiliario. Primero resolvemos el número SIRET; después, trazamos la frontera entre los dos estatutos.
3.1 Cómo obtener el SIRET: formulario, organismo y ventanilla única
Cualquier arrendador de una vivienda turística amueblada —sea LMNP o LMP— necesita un número SIRET, y el plazo es de 15 días desde el inicio de la explotación. Piensa en él como el documento de identidad fiscal de tu actividad: sin ese número, tu alquiler sencillamente no existe para la administración, igual que una tienda que abre sus puertas sin darse de alta en el registro mercantil.
Desde el 1 de enero de 2025, todos los trámites pasan por la ventanilla única electrónica (el llamado guichet unique), que se ha convertido en la única vía en línea admitida. El formulario y el organismo competente dependen de tu estatuto:
| Estatuto | Formulario | Organismo competente |
|---|---|---|
| LMNP | P0i (ventanilla única) | Greffe del tribunal mercantil, INPI (ventanilla única) |
| LMP sin servicios hoteleros | P0i (ventanilla única) | URSSAF |
| LMP con servicios hoteleros | P0 CMB (ventanilla única) | CCI (cámara de comercio e industria) |
| Ultramar / Alsacia-Mosela | P0i | SIE (servicio de impuestos de las empresas) |
Una precisión útil para el lector español: estos formularios y organismos pertenecen al sistema administrativo francés. Si tu inmueble está en España, el alta se resuelve con el modelo 036 de alta censal ante la Agencia Tributaria y, en su caso, con el registro turístico de tu comunidad autónoma. La lógica de fondo, en cualquier caso, es idéntica en los dos países: darte de alta antes de que corra el primer alquiler.
Con el SIRET en la mano, recuerda consignarlo en tu declaración 2042 C PRO. Es un olvido frecuente y puede retrasar el tratamiento de tu expediente fiscal.
3.2 LMNP o LMP: las dos condiciones acumulativas que deciden tu estatuto
La frontera entre LMNP y LMP se apoya en dos condiciones acumulativas. Ambas deben cumplirse a la vez para que entre en juego el estatuto LMP:
- Tus ingresos anuales por alquiler (sumando todos los alquileres amueblados) superan los 23.000 euros.
- Esos ingresos por alquiler superan tus ingresos profesionales (sueldos, rendimientos BIC, BNC o BA).
Si una sola de las dos condiciones falla, sigues siendo LMNP.
Aquí está el matiz que muchos propietarios desconocen: el estatuto LMP no se elige, se activa solo. En cuanto se cumplen los dos requisitos, la reclasificación se produce automáticamente, quieras o no. No existe la posibilidad de permanecer en LMNP de forma voluntaria si los umbrales están rebasados. Piénsalo menos como un interruptor que tú accionas y más como un semáforo: al cruzar el límite, cambia de color por sí solo. Y esa comprobación toca hacerla cada ejercicio, porque tanto tus ingresos profesionales como los del alquiler se mueven.
3.3 LMNP frente a LMP: las 8 diferencias que lo cambian todo
El estatuto tiene efectos muy tangibles sobre la fiscalidad, las cotizaciones sociales, la gestión de los déficits, la ganancia patrimonial y el patrimonio sujeto al IFI.
| Criterio | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Umbral de ingresos | Inferior a 23.000 euros O ingresos inferiores a los profesionales | Superior o igual a 23.000 euros E ingresos superiores a los profesionales |
| Inscripción en el RCS | No obligatoria | No obligatoria (desde 2020) |
| Cotizaciones sociales | PS 18,6 % (si los ingresos son inferiores a 23.000 euros) | Cotizaciones SSI (aprox. entre el 30 y el 45 % del beneficio) |
| Déficit | Reportable 10 años, solo sobre BIC de amueblados | Imputable sobre la renta global, report 6 años |
| Plusvalía | Régimen de particulares (reducciones por años de posesión) | Régimen profesional (corto/largo plazo) |
| Amortizaciones en la venta | Reintegradas en la plusvalía (desde el 01/01/2025) | No se reintegran (régimen profesional) |
| IFI | Valor del inmueble sujeto al IFI | Exención condicional (solo si el resultado es positivo) |
| Exención de plusvalía | Reducciones progresivas: exención de IR tras 22 años, de PS tras 30 | Posible tras 5 años si la facturación es inferior a 90.000 euros (art. 151 septies del CGI) |
Datos actualizados a marzo de 2026.
Merece la pena detenerse en algunos puntos que afectan directamente a tu bolsillo.
Sobre las cotizaciones sociales: en LMNP, con ingresos por debajo de 23.000 euros, pagas los prélèvements sociaux al 18,6 % (tipo vigente en 2026 tras la subida recogida en la ley de financiación de la Seguridad Social). En LMP, cotizas al régimen de autónomos (SSI) sobre el beneficio, un tramo que se mueve aproximadamente entre el 30 y el 45 %. La horquilla es muy superior, pero esas cotizaciones generan derechos reales —pensión y cobertura sanitaria— que los prélèvements sociales no otorgan. No es solo un coste: es también la construcción de tu seguridad financiera futura.
Sobre los déficits: el déficit de un LMNP solo se compensa con los rendimientos de alquileres amueblados de los 10 ejercicios siguientes. El de un LMP, en cambio, se imputa directamente sobre la renta global del hogar, una ventaja considerable para quienes además disponen de otros ingresos elevados.
Sobre el IFI, un rincón que casi nadie mira: la exención por bienes profesionales en LMP solo se sostiene si la actividad arroja un resultado positivo. Si tus amortizaciones dejan el resultado en cero o en negativo, el inmueble sigue sujeto al impuesto de patrimonio inmobiliario, estatuto LMP incluido.
Sobre las amortizaciones al revender: desde el 1 de enero de 2025 (ley de finanzas de 2025, art. 84), las amortizaciones deducidas por un LMNP se reintegran en el cálculo de la plusvalía el día de la venta. Los LMP quedan fuera (su régimen es el profesional). Amortizar funciona aquí como una compra a plazos: te llevas el ahorro hoy y la factura fiscal llega cuando vendes. Esta reforma transforma de raíz el cálculo de la rentabilidad a largo plazo del LMNP, y la analizaremos a fondo en la sección dedicada a las plusvalías.
Visto en conjunto, el reparto entre LMNP y LMP forma parte de una pregunta más amplia: cómo condiciona la estructura de titularidad del inmueble la factura fiscal final. Que poseas el inmueble en propiedad directa, a través de una sociedad o con financiación ajena determina los regímenes aplicables y los márgenes de optimización de tu patrimonio.
Un aviso práctico que vale por varios cientos de euros: revisa cada año si has cruzado los umbrales del LMP. Los ingresos profesionales cambian, los del alquiler también, y un cambio de estatuto no previsto puede activar cotizaciones al SSI que no contabas en tu presupuesto. La regularización posterior duele, y mucho.
3.4 Declaración de ingresos y pérdida de la ventaja del OGA
Inscrito ya, toca declarar correctamente los ingresos del alquiler. El procedimiento depende del régimen fiscal que hayas elegido.
En micro-BIC: trasladas los ingresos brutos a la declaración 2042 C PRO, y la reducción (del 30 % o del 50 %, según la clasificación del alojamiento) la calcula automáticamente la administración. Las casillas concretas para los meublés de turismo, tras la ley Le Meur, todavía pueden ajustarse: consulta la instrucción del formulario en la sede electrónica de la administración tributaria en el momento de declarar.
En régimen real: hay que presentar la lianza fiscal 2031 con sus anexos 2033-A a 2033-G y reportar después el resultado en la 2042 C PRO. La carga administrativa es considerablemente mayor, y de ahí que la mayoría de los arrendadores en régimen real trabajen con un asesor fiscal (un coste de 600 a 1.500 euros al año).
La novedad relevante de 2026: adherirse a un OGA (organismo de gestión autorizado) ya no reporta ventaja fiscal alguna. La reducción del artículo 199 quater B del Código General de Impuestos francés quedó derogada en 2025, y la exención del recargo (art. 1755 del mismo código) fue suprimida por la ley de finanzas de 2026, aplicable desde el 21 de febrero de 2026. Si estabas adherido únicamente por el beneficio fiscal, puedes ahorrarte la cuota. La adhesión conserva sentido como apoyo contable, pero ya no es una elección impuesta por la fiscalidad.
Para encajar bien el resultado que trasladas a la 2042 C PRO dentro del cálculo global, conviene dominar la mecánica del impuesto sobre la renta: cada cifra declarada interactúa con tus demás ingresos, tus gastos deducibles y tus reducciones en tu planificación económica.
Con esto ya sabes cómo inscribirte, qué estatuto te corresponde y cómo declarar tus ingresos. La parte administrativa y regulatoria queda resuelta. Lo serio empieza ahora: ¿cómo se gravan realmente los rendimientos de tu vivienda turística amueblada? La elección entre micro-BIC y régimen real está en el corazón de la optimización fiscal, y las simulaciones con números reales muestran que la diferencia puede ir del simple al cuádruple.
Plusvalías y amortizaciones al vender: la letra pequeña de la reventa
Durante los años de actividad, la amortización del inmueble es el argumento estrella de este método: reduce el rendimiento imponible en el IRPF y mejora el flujo de caja ejercicio tras ejercicio. El problema aparece en el momento de la venta, porque Hacienda tiene memoria. Aquellas cantidades que dedujiste se restan del valor de adquisición y, en la práctica, engordan la ganancia patrimonial sujeta a impuestos. Si vendes tu vivienda turística amueblada sin hacer números antes de firmar, la rentabilidad real puede distar bastante de la que tenías presupuestada.
Cómo calcular la ganancia patrimonial en una reventa
La mecánica es sencilla sobre el papel: a lo que cobras por la venta le restas lo que te costó comprar, convenientemente actualizado, y sobre ese margen tributas en la escala de rendimientos del capital mobiliario, que va del 19% al 30% según tramos.
El matiz está en el segundo sumando. El valor de adquisición incluye el precio de compra más los gastos inherentes a la operación: notaría, registro, impuestos de la compraventa, gestoría o la comisión del intermediario. También suman las mejoras realizadas con factura. Ahora bien, ese valor se minora con las amortizaciones que aplicaste, e incluso con las que pudiste aplicar aunque no las hayas contabilizado. Piensa en las amortizaciones como un préstamo sin intereses que Hacienda te concede año tras año: llega el día de la venta y reclama el capital íntegro, esta vez dentro de la base de la ganancia.
Veamos el efecto con un ejemplo en cifras
Supongamos un inmueble comprado por 180.000 euros, de los cuales 150.000 corresponden a la construcción y 30.000 al suelo. Con la regla general del 3% anual sobre el valor de construcción, la amortización ronda los 4.500 euros por ejercicio. Tras diez años de alquiler, habrías deducido unos 45.000 euros en total.
| Concepto | Sin aplicar amortizaciones | Con amortizaciones deducidas |
|---|---|---|
| Valor de adquisición fiscal | 180.000 € | 135.000 € |
| Precio de venta | 230.000 € | 230.000 € |
| Ganancia patrimonial | 50.000 € | 95.000 € |
| Cuota orientativa (escala del ahorro) | ≈ 10.380 € | ≈ 20.730 € |
Las cifras son orientativas y la escala puede ajustarse en el futuro, pero el mensaje es nítido: el colchón de deducciones que construiste se desinfla justo cuando cierras la operación. Hablamos de unos 10.350 euros de diferencia en este caso, sin contar la plusvalía municipal (IIVTNU), un tributo local que se liquida de forma independiente con motivo de la venta.
Estrategias legales para reducir la factura fiscal de la venta
Nada de esto convierte la reventa en un problema sin salida; se trata de planificación economica aplicada con antelación. Antes de poner tu vivienda turística amueblada en el mercado, conviene revisar las palancas que sí puedes mover:
- Conservar toda la documentación de gastos y mejoras: las facturas de reformas, notaría, registro, gestoría y comisiones elevan el valor de adquisición y reducen la ganancia imponible.
- Descontar del precio de transmisión los gastos inherentes a la venta, como la comisión de la agencia inmobiliaria, cuando recaigan en ti como vendedor.
- Compensar pérdidas patrimoniales de otros activos (acciones, fondos de inversión) generadas en el mismo ejercicio, o en los cuatro años siguientes.
- Elegir con criterio el momento de la firma: retrasar la escritura unos meses puede alterar el importe amortizado acumulado y el resultado neto de la operación.
- Simular la venta con un asesor fiscal antes de comprometerte, comparando escenarios de precio y de ejercicio de cierre.
Quedan dos matices que conviene mantener en el radar. Primero, el alquiler de uso turístico en general no se beneficia de la reducción del 60% prevista para el arrendamiento de vivienda, de modo que las deducciones anuales ya parten de una posición más limitada; la reventa no hace sino ajustar las cuentas pendientes. Segundo, si la actividad se articula como actividad económica o a través de una sociedad, el tratamiento de la ganancia cambia de categoría: es una decisión que conviene tomar, o al menos revisar, antes de vender y no cuando el comprador ya está sentado en la notaría.
6. Gravámenes sociales o cotizaciones de autónomos: el umbral de los 23.000 euros que lo cambia todo
6.1 Ingresos inferiores a 23.000 euros: un gravamen social del 18,6 % (Ley de Financiación de la Seguridad Social de 2026)
Es el escenario más frecuente entre los pequeños arrendadores. Si tus ingresos anuales por alquiler amueblado —sumando todas tus viviendas arrendadas, no únicamente la vivienda turística amueblada— se mantienen por debajo de 23.000 euros, tributas mediante gravámenes sociales y no mediante cotizaciones del régimen de autónomos.
El tipo aplicable en 2026 es del 18,6 %, con una subida de 1,4 puntos respecto a 2025. Su composición:
- CSG (contribución social generalizada): 10,6 % (frente al 9,2 % anterior a la reforma de 2026)
- CRDS (contribución al pago de la deuda social): 0,5 %
- Gravamen de solidaridad: 7,5 %
La subida procede de la Ley de Financiación de la Seguridad Social para 2026, que elevó la CSG sobre los rendimientos del capital contemplados en el artículo L. 136-7 del Código de la Seguridad Social. Los rendimientos de un alquiler amueblado tienen esa naturaleza: son rendimientos de capital, y por tanto sufren el repunte de lleno.
La base imponible es el rendimiento neto declarable: en micro-BIC, el importe tras aplicar la reducción por gastos; en régimen real, el resultado después de deducir los gastos deducibles.
Existe una excepción relevante: los arrendadores profesionales (LMP) y algunos arrendadores de vivienda turística amueblada que tributan por la CSG de rendimientos de actividad no quedan afectados por la subida. La CSG de actividad se queda en el 9,2 %, porque no entra dentro del ámbito del artículo L. 136-7 del Código de la Seguridad Social.
6.2 Ingresos de 23.000 euros o superiores: cotizaciones de autónomos y límites del micro-social
En cuanto los ingresos cruzan los 23.000 euros (sumando todos los alquileres amueblados), el arrendador pasa al régimen de cotizaciones ante la Seguridad Social de trabajadores por cuenta propia. Los gravámenes sociales dan paso a las cotizaciones, considerablemente más elevadas, pero que abren derecho a cobertura por enfermedad, jubilación e incapacidad. Es la diferencia entre pagar un peaje y contratar una póliza: la segunda opción deja algo a cambio en tu seguridad financiera.
| Régimen | Base de cálculo | Tipo aproximado | Cobertura social |
|---|---|---|---|
| Micro-social | Ingresos brutos | Variable según clasificación (comprobar en la web del organismo recaudador) | Enfermedad, jubilación, incapacidad |
| Régimen TNS/autónomos (real) | Beneficio neto | aproximadamente 30 a 45 % | La misma, más cotizaciones de jubilación complementaria |
Datos actualizados a marzo de 2026. Los tipos del micro-social para las viviendas turísticas amuebladas están en revisión durante 2026: conviene verificar el tipo exacto en la web del organismo recaudador de la Seguridad Social.
El micro-social es el gemelo social del micro-BIC: la base es fija (los ingresos brutos) y el tipo queda fijado por categoría. El régimen TNS (trabajador no asalariado) se aplica en el régimen real, con la base sobre el beneficio neto y tipos de aproximadamente el 30 a 45 %. Los techos de ingresos para permanecer en micro-social son de 176.200 euros para una vivienda clasificada o una habitación de huéspedes, y de 72.600 euros para una vivienda no clasificada. Por encima de esas cifras, el tránsito al régimen TNS se produce de manera automática.
Un error que se repite con frecuencia en los cálculos: las cotizaciones sociales y los gravámenes sociales se excluyen entre sí. Si pagas cotizaciones de autónomos (ingresos de 23.000 euros o más), no pagas el 18,6 % sobre tus rendimientos del alquiler. Uno sustituye al otro; nunca se acumulan.
6.3 El umbral de los 23.000 euros: ¿conviene quedarse por debajo?
Es la duda que ronda la cabeza de todos los arrendadores cuyos ingresos se acercan a ese límite. La distancia entre un 18,6 % de gravámenes y un 30 a 45 % de cotizaciones es considerable, y el salto no admite medias tintas: un solo euro de ingresos por encima de 23.000 euros activa la afiliación al régimen de autónomos sobre la totalidad del beneficio. Es una frontera invisible en el paisaje fiscal: no la ves al acercarte, pero cruzarla lo cambia todo.
| Ingresos anuales (todos los alquileres amueblados) | Régimen aplicable | Tipo orientativo |
|---|---|---|
| Inferiores a 23.000 euros | Gravámenes sociales | 18,6 % |
| Iguales o superiores a 23.000 euros (micro-social) | Cotizaciones de autónomos | Variable (comprobar en la web del organismo recaudador) |
| Iguales o superiores a 23.000 euros (TNS/real) | Cotizaciones de autónomos | aproximadamente 30 a 45 % |
Tomemos un ejemplo numérico: un arrendador con 22.000 euros de ingresos y un beneficio neto de 10.000 euros soporta 1.860 euros de carga social (el 18,6 % sobre esos 10.000). Si los ingresos suben a 24.000 euros, la carga social en régimen TNS se dispara hasta unos 3.000 a 4.500 euros. Duplicar el coste a cambio de 2.000 euros adicionales de facturación es el efecto umbral en estado puro, y rompe cualquier presupuesto levantado a bote pronto: distorsiona por completo la rentabilidad real de la inversión.
La contrapartida, a la que se presta menos atención de la que merece: las cotizaciones de autónomos generan derechos. Cotizas para la jubilación, la sanidad y la incapacidad, algo que los gravámenes sociales no ofrecen. Para un arrendador sin actividad por cuenta ajena, esa cobertura tiene un valor real —y un interés directo— para su gestión del dinero a largo plazo.
Un matiz técnico que a menudo se mezcla: las plusvalías inmobiliarias siguen gravadas con cargos sociales del 17,2 % (no del 18,6 %), con independencia de tu situación frente a las cotizaciones. La subida de la Ley de 2026 no alcanza a las plusvalías inmobiliarias de los particulares. Es un tipo distinto al que se aplica a los rendimientos del alquiler, y confundir ambos es un desliz bastante habitual.
Un apunte desde la práctica: si tus ingresos por alquiler rozan los 23.000 euros y además trabajas por cuenta ajena, valora con calma si merece la pena cruzar el umbral. Las cotizaciones de autónomos duplican la carga social, pero añaden derechos de jubilación complementaria. Cuando se optimiza un patrimonio en cuatro frentes (financiero, fiscal, jurídico y sucesorio), este cálculo no se hace a ojo: hay que comparar el coste neto de las cotizaciones con el valor de los derechos que generan a lo largo del tiempo; ese es el ahorro real que hay que evaluar.
Si buscas una panorámica de las palancas de optimización del impuesto sobre la renta, incluido el arbitraje en torno a este umbral, el ejercicio conviene plantearlo de forma global y no casilla por casilla.
Con esto, el mapa de la carga social queda completo: desde la CSG hasta el régimen TNS, pasando por el micro-social. Pero la historia no termina aquí: los rendimientos de una vivienda turística amueblada también soportan otros tributos (impuestos de carácter local, tasa de estancia e IVA), y algunos de ellos se pueden evitar u optimizar con margen.
Preguntas Frecuentes
¿En qué se diferencia una vivienda turística amueblada de un alquiler tradicional? Una vivienda turística amueblada es aquella que cuenta con el mobiliario y el equipamiento necesarios para que el inquilino pueda habitarla de inmediato, y se destina a una clientela de paso que no se instala de forma permanente. A diferencia del alquiler tradicional de larga duración, esta actividad se clasifica como comercial y queda sujeta a fiscalidad, registro y obligaciones propias, distintas de las del arrendamiento clásico. Además, en numerosas ciudades requiere una autorización previa o un cambio de uso para operar legalmente.
¿Qué cambia con la ley Le Meur en 2026 para los propietarios de viviendas turísticas amuebladas? La ley refuerza el poder de los ayuntamientos para regular los alojamientos turísticos, llegando a exigir una autorización previa para el cambio de uso en los municipios con déficit de vivienda. Las plataformas de reserva, por su parte, deberán verificar el número de registro de cada anuncio y desactivar las ofertas que no lo presenten. En paralelo, las últimas leyes de finanzas han reducido las ventajas del régimen micro-BIC, lo que aumenta la base imponible de muchos propietarios.
¿Cómo se obtiene el número SIRET y cuándo conviene optar por el estatuto LMNP o LMP? El número SIRET se solicita gratuitamente en línea a través de la ventanilla única del INPI, un trámite obligatorio antes de comenzar a alquilar el inmueble amueblado. El estatuto LMNP corresponde a quienes no superan los 23.000 euros de ingresos anuales por alquiler y tratan esta actividad como complementaria; al rebasar ese umbral con carácter principal, se pasa al estatuto LMP. La elección no es un simple trámite, ya que condiciona el régimen fiscal aplicable y la afiliación a cotizaciones sociales.
¿Qué ocurre con las amortizaciones y las plusvalías al vender una vivienda turística amueblada? El estatuto lo cambia todo: en LMNP la venta del inmueble se beneficia en general del régimen de plusvalías privadas, mientras que en LMP se aplica el régimen profesional, en el que las amortizaciones practicadas se reincorporan a la base imponible de la plusvalía. Esto significa que amortizar durante años reduce el impuesto sobre los alquileres, pero puede engordar considerablemente la factura fiscal en la reventa. Por eso, antes de vender es recomendable simular el cálculo con un profesional.
¿Por qué el umbral de los 23.000 euros es tan importante para las cotizaciones sociales? Este límite separa el estatuto LMNP del LMP: mientras los ingresos anuales por alquiler no superen los 23.000 euros, el arrendador no queda sujeto a las cotizaciones sociales de autónomos sobre sus beneficios. Al superarlo, siempre que la actividad tenga carácter principal, se convierte en LMP y debe afiliarse a la Seguridad Social de los Trabajadores Independientes, con el coste de cotizaciones que ello implica. Dado su impacto en la rentabilidad, conviene anticiparse al umbral y, ante cualquier duda, consultar con un asesor financiero.
