Última actualización: julio 2026
Ver tasas de dos dígitos en el crowdfunding inmobiliario despierta el interés de cualquier inversor por probar una plataforma como Homunity. El modelo consiste en prestar el dinero de particulares a promotores inmobiliers, mediante obligaciones que se reembolsan de una sola vez al cabo de 12 a 24 meses. Sin embargo, existe una distancia considerable entre el rendimiento prometido en la ficha del proyecto y lo que finalmente aterriza en tu cuenta bancaria.
Estas Homunity opiniones 2026 analizan esa brecha paso a paso. Primero examinaremos qué se compra realmente, luego desglosaremos los tres niveles de rendimiento que van desde la tasa contractual hasta el neto de impuestos y el neto de riesgo. También revisaremos la selección de proyectos y el marco regulatorio, para finalmente situar a Homunity frente a competidores como Raizers y Anaxago. Todo se reduce a una única cuestión: ¿corresponde la tasa mostrada a lo que el inversor cobra realmente, y bajo qué nivel de riesgo?
Índice de Contenidos
- 1. El modelo Homunity: prestar a promotores inmobiliarios vía obligaciones
- 2. Rendimiento mostrado vs rendimiento realmente cobrado
- 2. Rentabilidad mostrada frente a rentabilidad realmente cobrada
- 3. Selección de proyectos, garantías y marco regulatorio y fiscal
- 4. Balance en cifras, opiniones de usuarios y posición competitiva
- Preguntas Frecuentes
- 1.1 Una plataforma de crowdfunding inmobiliario obligatorio respaldada por Tikehau Capital
- 1.2 El ciclo de la inversión: acreedor junior, bloqueo de 12 a 24 meses y reembolso in fine
- 2.1 Tres niveles de rentabilidad: bruto contractual, neto de fiscalidad, neto de riesgo
- 2.2 Tasa de retraso frente a tasa de impago: por qué difieren los datos
- 2.3 Escenarios con cifras: resultado neto tras impuestos e impagos
1. El modelo Homunity: prestar a promotores inmobiliarios vía obligaciones
1.1 Una plataforma de crowdfunding inmobiliario obligatorio respaldada por Tikehau Capital
Homunity actúa como intermediario entre particulares y operadores inmobiliarios, promotores y comerciantes de bienes, quienes financian una parte de los fondos propios de una operación. Fundada el 11 de septiembre de 2014 (RCS de París), fue adquirida el 23 de enero de 2019 por Credit.fr, filial de Tikehau Capital, un gestor de activos cotizado que reportaba 53,0 millardos de euros en activos bajo gestión al 31 de marzo de 2026. La solidez del accionista no garantiza el rendimiento de las inversiones en sí mismas, es un matiz crucial que a menudo se pasa por alto.
No estás suscribiendo una parte de SCPI ni comprando un bien directamente, sino obligaciones emitidas por la sociedad de proyecto del promotor, una SAS dedicada específicamente a la operación. Por tanto, tu rendimiento se considera un interés y no un alquiler, lo cual altera completamente la fiscalidad: esta deuda se aloja en una cuenta equivalente a una cuenta de valores ordinaria (CTO), no siendo elegible ni para el PEA ni para el seguro de vida.
1.2 El ciclo de la inversión: acreedor junior, bloqueo de 12 a 24 meses y reembolso in fine
Los fondos recaudados financian la cuota de fondos propios exigida por la banca tradicional. Este rol de deuda junior te coloca detrás del banco en el orden de reembolso; imagina una fila para cobrar donde el promotor debe saldar primero su crédito bancario antes de que llegue tu turno. Es precisamente esta posición, y solo esta, la que justifica el objetivo del 9 al 12 % bruto anual que muestra Homunity.
Las operaciones son cortas, de 12 a 24 meses anunciados, con una duración media ponderada de 22,19 meses, y se reembolsan mayoritariamente in fine, es decir, capital e intereses se abonan de una sola vez al vencimiento. Un reembolso parcial es posible a partir del 7º mes, y el contrato prevé una cláusula de prórroga generalmente limitada a seis meses, un alargamiento sufrido que no constituye un impago. El capital permanece inmovilizado sin retirada anticipada garantizada.
El ticket de entrada es de 1 000 € por proyecto, excepcionalmente 2 000 €, y Homunity no cobra comisiones de entrada, salida ni de gestión, ya que la plataforma se remunera a través del promotor. Sin embargo, la página tarifaria omite una excepción importante: en caso de dificultades, los inversores pueden ser solicitados para cubrir gastos de procedimiento contencioso. Esta eventualidad dista de ser teórica visto el número de proyectos actualmente involucrados en procedimientos colectivos, algo que cuantificaremos en la siguiente sección. Esto es lo que dice el contrato, ahora falta saber qué reporta realmente.
2. Rendimiento mostrado vs rendimiento realmente cobrado
2. Rentabilidad mostrada frente a rentabilidad realmente cobrada
2.1 Tres niveles de rentabilidad: bruto contractual, neto de fiscalidad, neto de riesgo
El porcentaje que ves en cada proyecto es solo el punto de partida, nunca el resultado final. Entre esa cifra inicial y el dinero que realmente llega a tu cuenta, la rentabilidad de Homunity desciende tres escalones sucesivos. Primero está el bruto contractual prometido en la ficha del proyecto, luego el neto de fiscalidad una vez descontados los impuestos, y finalmente el neto de riesgo cuando se contabilizan los impagos. Analicemos cada capa con detalle, porque entender esta estructura es clave al buscar Homunity opiniones 2026 fiables.
El primer nivel corresponde al rendimiento bruto contractual, es decir, el cupón prometido antes de cualquier deducción. La tasa media anual ponderada se sitúa en un 9,20 % en acumulado desde el 1 de enero de 2016, y la vintage de 2026 alcanza el 10,86 %. Este es el único nivel que la ficha del proyecto muestra habitualmente al inversor, actuando como el escaparate principal de la oportunidad.
El segundo nivel resta la imposición fiscal. El prélèvement forfaitaire unique (PFU) del 31,4 % grava cada interés cobrado, y la tasa media ponderada deja entonces solo un 6,31 % anual, bajo la estricta condición de que ningún proyecto falle. Es como pelar una cebolla: cada capa que quitas revela un rendimiento menor, aunque la estructura permanezca igual. Este dato es crucial para tu presupuesto y planificacion economica real.
El tercer nivel deduce los incidentes, y es la propia plataforma quien lo publica. El TIR neto de riesgo acumulado de Homunity es del 5,80 %, siendo su TIR máximo del 8,70 % reducido por un coste del riesgo del 2,90 %. Este nivel se calcula antes de impuestos, acumulándose ambas deducciones. El riesgo resta 2,90 puntos por año, casi tanto como la flat tax, que se lleva 2,89. Aquí es donde la gestion del dinero exige prudencia.
Este coste del riesgo aclara la posición de acreedor junior. Una tasa más alta no es por tanto una mejor oferta, sino el precio de un riesgo más pesado. En el mundo de la inversion, mayor retorno siempre implica mayor exposición, y este caso no es una excepción.
| Nivel de rendimiento | Definición | Orden de magnitud Homunity |
|---|---|---|
| Rendimiento contractual bruto | Cupón prometido en el contrato obligatario | 9,20 % p.a. en acumulado desde el 01/01/2016 (10,86 % en la vintage 2026; objetivo mostrado 9 a 12 %) |
| Rendimiento neto de fiscalidad | Tras PFU 31,4 % sobre los intereses cobrados | 6,31 % p.a. (hipótesis de ningún impago) |
| Rendimiento neto de riesgo (TIR declarado) | Rendimiento servido menos el coste del riesgo constatado, antes de impuestos | 5,80 % p.a. en acumulado (coste del riesgo 2,90 %) |
Datos actualizados: julio 2026.
Estas cifras son autodeclaradas, pero cotejadas en su página de indicadores regulados. Entre febrero y julio de 2026, este TIR acumulado pasó del 6,20 % al 5,80 %, la degradación está en curso. Además, esta inversión se aloja en un CTO. Aún falta saber qué esconde la plataforma detrás de la palabra impago, pues la misma tabla muestra también una pérdida definitiva de 0 €.
2.2 Tasa de retraso frente a tasa de impago: por qué difieren los datos
Los dos números más opuestos de Homunity figuran en la misma tabla. La línea « Pérdida definitiva (Impago) » muestra 0 proyectos y 0 €, exacto ya que ninguna pérdida ha sido aún constatada jurídicamente. Cuatro líneas más arriba, la misma tabla desglosa 469 649 920 € de capital no reembolsado, de los cuales 217 603 758 € están en retraso de más de seis meses (46,33 %, 124 proyectos) y 91 403 047 € en procedimiento colectivo (19,46 %, 51 proyectos).
Ese cero es un indicador retardado: mientras un procedimiento colectivo no esté cerrado, ninguna pérdida es definitiva, y 91,4 M€ esperan en esa antesala. Las vintages 2022 y 2023 ya soportaban un coste del riesgo elevado cuando esta línea permanecía en cero. La diferencia radica en la definición, no en un fraude, pero una definición no anula una exposición. 175 proyectos de 667 están en retraso largo o en procedimiento colectivo. Es la punta del iceberg de la seguridad financiera en este sector.
El denominador debe viajar con la tasa. Esta tasa de retraso largo se refiere al capital no reembolsado y no al capital invertido, es decir, el 25,18 % del nominal financiado, cuando el 22,13 % de ese capital no reembolsado financia proyectos en curso, por tanto sanos. Retrasos y procedimientos colectivos acumulados pesan el 77,87 % del capital no reembolsado, es decir, el 35,75 % del nominal financiado. Esto afecta directamente a tus ingresos esperados.
Resta saber si este nivel de incidentes es propio de Homunity o común al mercado. La referencia sectorial es el Barómetro del crowdfunding de Forvis Mazars y France FinTech, construido sobre los datos declarativos de 51 plataformas incluyendo Homunity. En el segmento de operadores inmobiliarios en 2025, los procedimientos colectivos afectan al 20 a 25 % de los proyectos financiados y los retrasos de más de seis meses al 25 a 30 % de los proyectos. Resume la situación en una frase: « un proyecto de cada dos presenta actualmente dificultades significativas ».
Dos precauciones de lectura se imponen. El tramo del 8 al 10 % no es una definición severa del impago, es la más benigna del barómetro, la de los retrasos de menos de seis meses. Y el 20 a 25 % del nominal del primer semestre de 2025 no porta la misma unidad que el 25 a 30 % de los proyectos del año 2025. En cuanto a la pérdida definitiva 2025, el barómetro no la publica, lo cual es una negativa a estimar y no un cero, precisando la fuente que en concurso de acreedores una parte importante del capital puede ser cancelada. La economia del sector muestra volatilidad.
La búsqueda « Homunity concurso de acreedores » casi siempre recae sobre los promotores financiados, y no sobre Homunity misma, prestadora de servicios de financiación participativa (PSFP) autorizada por la AMF. El impago de un promotor puede llevar a una pérdida total del capital prestado, magnitud que detalla nuestra guía del crowdfunding. Queda traducir esta siniestralidad en euros sobre una cartera real.
2.3 Escenarios con cifras: resultado neto tras impuestos e impagos
Tomemos 20 proyectos a 1 000 €, remunerados a la tasa media anual ponderada del 9,20 % sobre 24 meses. Sin ningún impago queda un 6,31 % anual; con un proyecto en pérdida total, es decir el 5 % del capital borrado, se cae al 3,50 %; con dos pérdidas totales, o sea el 10 % del capital, solo queda un 0,68 % anual. La primera línea es el límite alto teórico, no el caso central. Diversificar no elimina el peligro, solo lo reparte como mantequilla en demasiados panes.
| Escenario | Hipótesis de pérdidas | Rendimiento neto anualizado (tras PFU 31,4 %) |
|---|---|---|
| Ningún impago | 0 % del capital | 6,31 % p.a. |
| 1 proyecto de 20 en pérdida total | 5 % del capital | 3,50 % p.a. |
| 2 proyectos de 20 en pérdida total | 10 % del capital | 0,68 % p.a. |
Según la tasa media anual ponderada del 9,20 % publicada por Homunity y el prélèvement forfaitaire unique del 31,4 %, intereses no reinvertidos sobre 24 meses.
La cuestión ya no es saber si surgirá un impago, sino qué ha costado ya el riesgo, cuando el Livret A sirve un 1,70 % al 1 de agosto de 2026 y los fondos euros un 2,63 % en 2025. Repartir en 15 a 20 proyectos no suprime el riesgo, lo extiende. Lo que la plataforma puede hacer, ella, se juega aguas arriba, en el momento de retener o descartar un expediente. Tu ahorro depende de esta selección.
3. Selección de proyectos, garantías y marco regulatorio y fiscal
4. Balance en cifras, opiniones de usuarios y posición competitiva
Preguntas Frecuentes
¿Cómo funciona el modelo de inversión de Homunity frente a la compra de acciones inmobiliarias? Homunity permite prestar dinero a promotores mediante la compra de obligaciones, no mediante participación en el capital social. Esto significa que el inversor actúa como acreedor y espera recibir intereses periódicos hasta el vencimiento del préstamo.
¿Qué reflejan las Homunity opiniones 2026 sobre la rentabilidad proyectada versus la cobrada? Algunos usuarios reportan discrepancias entre la TIR anunciada inicialmente y el rendimiento efectivo tras impuestos y posibles retrasos. Es fundamental revisar los informes anuales de la plataforma para contrastar las expectativas con los datos reales de cobro.
¿Qué tipo de garantías respaldan los proyectos inmobiliarios listados en la plataforma? Las garantías suelen variar según el proyecto, incluyendo frecuentemente garantías hipotecarias o avales personales de los promotores. Sin embargo, la prioridad de cobro en caso de quiebra depende de la estructura jurídica específica de cada emisión de obligaciones.
¿Cuál es el tratamiento fiscal de los rendimientos obtenidos mediante estas obligaciones? Los rendimientos generados se consideran generalmente como rendimiento del capital mobiliario a efectos del IRPF en España. Se recomienda consultar con un asesor financiero para entender las implicaciones exactas según tu situación fiscal personal.
¿Existe liquidez para recuperar la inversión antes del vencimiento del proyecto en Homunity? La liquidez es limitada ya que las inversiones están diseñadas para mantenerse hasta el vencimiento del proyecto inmobiliario. No existe un mercado secundario garantizado, por lo que la salida anticipada depende de la disponibilidad de otros inversores interesados.
